Em que pese não ser uma regra que se vê com a frequência desejada – especialmente em processos JUDICIAIS de Inventário – a necessidade de averbação das construções para fins de inventário decorre da Lei. Especificamente a Lei de Registros Publicos (art. 167, inc. II, item 4). No âmbito do Direito Notarial e Registral prevalecem diversos princípios que velam pela higidez, certeza e segurança do sistema registral, dentre eles o princípio da ESPECIALIDADE, que por óbvio não pode ser ignorado – ainda que o título que desafie o Examinador seja um TÍTULO JUDICIAL.
Esclarece com excelência o ilustre Registrador e Professor CHRISTIANO CASSETTARI (Registro de Imóveis I – Parte Geral. 2016) com relação ao princípio ora analisado:
“O princípio da ESPECIALIDADE é um dos princípios que informam os requisitos do registro, pois determina em um primeiro momento a necessidade de DESCRIÇÃO COMPLETA do imóvel e do direito, bem como da qualificação de seus sujeitos, tanto na MATRÍCULA quanto no TÍTULO que pretende ingresso na serventia, como determina a necessidade da COINCIDÊNCIA entre os elementos constantes do título e os existentes na matrícula, para que o primeiro possa ser registrado. Subdivide -se em três espécies. A primeira delas é a chamada ESPECIALIDADE OBJETIVA, que se foca, como o próprio nome diz, no objeto do registro, ou seja, no imóvel. (…) A segunda espécie de especialidade que encontramos é a chamada ESPECIALIDADE SUBJETIVA, a qual diz respeito às pessoas que por qualquer motivo aparecem nas relações jurídicas constantes da matrícula. (…) A terceira espécie é a chamada ESPECIALIDADE DO FATO JURÍDICO INSCRITÍVEL, a qual se refere diretamente ao direito que está sendo publicitado com a inscrição”.
Como sabemos – e muitas vezes aprendemos na prática – a ofensa a qualquer princípio registral é rebatida com o lançamento de EXIGÊNCIAS em nota devolutiva, o que retarda ou impossibilita o registro, cabendo ao Oficial (ou a seus prepostos) a fiscalização do atendimento das normas legais para que o registro seja feito.
Em sede de Inventário – tanto pela via JUDICIAL quanto pela via EXTRAJUDICIAL – a exigência da averbação de construções é corolário do princípio da especialidade objetiva já que, senão houver coincidência entre o objeto constante do título a exigência obstaculizando o registro se impõe. Ainda que o Magistrado apenas “homologue” partilhas por sentença desobservando a necessidade de tal providência não poderá o interessado se arvorar no fato de estar portando um TÍTULO JUDICIAL já que nem mesmo esses são imunes à qualificação registral…
O TJRJ com todo acerto tem decisões prestigiando o atendimento aos princípios registrais:
“TJRJ. 00322667420198190000. J. em: 24/07/2019. AGRAVO DE INSTRUMENTO – INVENTÁRIO – DECISÃO DE SUSPENSÃO DA AÇÃO PARA QUE SEJAM REGULARIZADAS EDIFICAÇÕES EXISTENTES NO TERRENO INVENTARIADO – DIREITO E AÇÃO TRANSMITIDO PELA HERANÇA NÃO VERIFICADO – CONSTRUÇÃO NÃO AVERBADA NO RGI – MANUTENÇÃO DA DECISÃO. Decisão do Juízo singular, condicionando o prosseguimento do inventário à AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO edificada no terreno inventariado junto ao RGI e à prefeitura para fins de apuração da base de cálculo do ITCM. Alegação recursal no sentido de que se trata de transmissão de direito e ação que não prospera, pois não se verifica a existência de acessão artificial, mas BENFEITORIAS CONSTRUÍDAS PELO PRÓPRIO AUTOR DA HERANÇA. A averbação de construções junto à matricula do imóvel constitui fator condicionante ao prosseguimento da ação, por imposição do próprio sistema legal. Inteligência dos artigos 167 e 169 da Lei n. 6.015/73. Decisão que se mantêm. Negado provimento ao recurso”.
