O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) reafirmou que cartórios e tribunais em todo o país não podem exigir certidões negativas de débito — como a CND (Certidão Negativa de Débitos) ou a CPEN (Certidão Positiva com Efeito de Negativa) — como condição para registrar ou averbar escrituras de compra e venda de imóveis, mas podem solicitar certidões fiscais com o objetivo de informar a situação do vendedor no registro, desde que isso não impeça a realização do ato.
A decisão foi tomada pelo Plenário do CNJ no julgamento do Procedimento de Controle Administrativo n. 0001611-12.2023.2.00.0000, relatado pelo conselheiro Marcello Terto. O pedido, analisado na 10.ª Sessão Virtual de 2025, buscava autorização para exigir essas certidões como parte do processo de registro.
Segundo Terto, essa exigência configura uma forma indireta de cobrança de tributos, o que contraria precedentes do Supremo Tribunal Federal (STF) e do próprio CNJ. O Supremo já decidiu que condicionar o registro é ilegal, por representar um “impedimento político” e uma cobrança indevida.
No entanto, o conselheiro esclareceu que os cartórios podem solicitar certidões fiscais com o objetivo de informar a situação do vendedor no registro, desde que isso não impeça a realização do ato.
“É IMPORTANTE PARA A SEGURANÇA DO NEGÓCIO QUE O COMPRADOR CONHEÇA A SITUAÇÃO FISCAL DE QUEM VENDE. POSITIVA OU NEGATIVA, ESSA INFORMAÇÃO DEVE ESTAR DISPONÍVEL. O QUE NÃO SE PODE É CONDICIONAR O REGISTRO À INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS”, EXPLICOU. NESSE SENTIDO, QUALQUER NORMA ESTADUAL OU MUNICIPAL QUE TENTE IMPOR ESSA EXIGÊNCIA É CONSIDERADA INVÁLIDA.
Fonte: CNJ
HISTÓRICO E A DECISÃO DO CNJ
ANTES DE 2025
A Lei 8.212/91 exigia a CND de obra para a averbação de imóveis. A Receita Federal até reforçou essa exigência em 2022 com a Instrução Normativa nº 2.110/2022.
O que está previsto na Lei?
Lei nº 8.212/91 .
Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: (
[…]
II – do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30.
DECISÃO DO CNJ EM 2025
Em setembro de 2025, o CNJ decidiu que os cartórios não podem mais exigir a CND como pré-requisito para registrar escrituras de compra e venda ou averbar imóveis.
FUNDAMENTO DO CNJ
A decisão do CNJ considerou que essa exigência representa uma forma “oblíqua de cobrança do Estado”, retirando do cidadão o direito ao livre acesso ao Poder Judiciário e sendo inconstitucional.
IMPLICAÇÕES PARA OS CARTÓRIOS
FIM DA EXIGÊNCIA
Os cartórios e tribunais não podem mais condicionar o registro de imóveis à apresentação da CND.
RESPONSABILIDADE DO OFICIAL
O oficial de registro ou tabelião, embora responsável, não poderá mais ser cobrado / responsabilizado por débitos previdenciários quando da inobservância da Lei nº 8.212/91 no caso de um registro que não necessite da CND de obra.
O que está previsto na Lei?
Lei nº 8.212/91 .
Art. 48. A prática de ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos.
§ 1º Os órgãos competentes podem intervir em instrumento que depender de prova de inexistência de débito, a fim de autorizar sua lavratura, desde que o débito seja pago no ato ou o seu pagamento fique assegurado mediante confissão de dívida fiscal com o oferecimento de garantias reais suficientes, na forma estabelecida em regulamento.
§ 2º Em se tratando de alienação de bens do ativo de empresa em regime de liquidação extrajudicial, visando à obtenção de recursos necessários ao pagamento dos credores, independentemente do pagamento ou da confissão de dívida fiscal, o Instituto Nacional do Seguro Social-INSS poderá autorizar a lavratura do respectivo instrumento, desde que o valor do crédito previdenciário conste, regularmente, do quadro geral de credores, observada a ordem de preferência legal.
§ 3º O servidor, o serventuário da Justiça, o titular de serventia extrajudicial e a autoridade ou órgão que infringirem o disposto no artigo anterior incorrerão em multa aplicada na forma estabelecida no art. 92, sem prejuízo da responsabilidade administrativa e penal cabível.
IMPACTO NO MERCADO
Esta mudança representa um impacto significativo para o mercado imobiliário, principalmente para os procedimentos de registro e averbação.
IMPACTO PARA O CONTRIBUINTE:
Ainda que o CNJ tenha decidido pela não obrigatoriedade da exigência da CND, o contribuinte, o proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil NÃO fica dispensado da regularização da obra perante a Receita Federal e outros órgãos competentes. Não é uma decisão para se alegrar. A decisão simplesmente altera o momento da regularização.
IMPACTO PARA OS IMÓVEIS FINANCIADOS, ALIENADOS AOS CREDORES / CONTRATOS EM GERAL
Para garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias e evitar pendências de débitos com terceiros, as instituições de créditos, incorporadoras, imobiliárias, corretores, se quiserem fazer negócios jurídicos com segurança e evitar futuros transtornos com os fiscos, deverão prever a exigência da apresentação da regularidade da obra junto aos órgãos competentes.
Na prática, a decisão do CNJ pode até agilizar a averbação no registro, mas não exime a obrigação do contribuinte, proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil de promover a regularização dos débitos perante a Fazenda Nacional.
Em nosso entendimento e pela experiência que temos de mercado imobiliário, promover a regularização dos débitos perante os órgãos fiscais competentes ainda é a melhor maneira de evitar vários transtornos para todos os envolvidos no processo de compra e venda de imóveis.
A DECISÃO DO CNJ NÃO DISPENSA O PROPRIETÁRIO, PESSOA FÍSICA OU JURÍDICA, DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL DO PAGAMENTO / REGULARIZAÇÃO DOS TRIBUTOS PERANTE A RECEITA FEDERAL
Mesmo que a CND não seja exigida para a averbação da obra, quem construiu deve regularizar o imposto. Quem quiser evitar transtornos com o fisco deverá providenciar a regularização da obra na Receita Federal. Se não o fizer, a receita vai enviar uma correspondência concedendo um prazo para regularizar as contribuições sociais relativas aos trabalhadores que executaram a obra de sua responsabilidade, sob pena de aplica de multa de 75% sobre o valor devido.
RECEITA FEDERAL ESTÁ INTENSIFICANDO E APRIMORANDO OS MEIOS DE COBRANÇA
No mês de agosto de 2025, a Receita Federal promoveu ação para regularização de obras em todo o país. Ela iniciou um novo ciclo de envio de “Aviso para Regularização de Obras”, direcionado a contribuintes responsáveis por construções civis cadastradas no Cadastro Nacional de Obras (CNO)a partir de 2021, bem como para as obras (Alvarás e habite-se) comunicadas pelos Municípios, haja vistas que os Municípios tem obrigação imposta pela lei para enviar as informações mensalmente para a Receita Federal.
Lei nº 8.212/91 .
Art. 50. Para fins de fiscalização do INSS, o Município, por intermédio do órgão competente, fornecerá relação de alvarás para construção civil e documentos de “habite-se” concedidos.
CARTAS / AVISOS / COMUNICADOS EXPEDIDOS
Conforme divulgado no site da Receita Federal, foram expedidas 16.338 correspondências, sendo 6.220 destinadas a pessoas físicas e 10.118 a pessoas jurídicas, abrangendo todos os estados do país. Além do envio pelos Correios, os avisos também podem ser consultados na caixa postal do Portal e-CAC, onde os contribuintes têm acesso à íntegra da comunicação e à verificação de sua autenticidade.
PRAZO PARA REGULARIZAÇÃO
A Receita Federal geralmente concede um prazo razoável para realizar a regularização. Todos os procedimentos devem ser feitos exclusivamente por meio do Portal e-CAC.
CONSEQUÊNCIAS DO NÃO ATENDIMENTO
Encerrado o prazo, os responsáveis por obras que não efetuarem a regularização estarão sujeitos à seleção manual e individualizada para abertura de procedimento fiscal, com possibilidade de lavratura de auto de infração.
ESTRATÉGIA DE CONFORMIDADE COOPERATIVA
A iniciativa faz parte da estratégia de incentivo à conformidade da Receita Federal, que busca oferecer oportunidade para que contribuintes corrijam espontaneamente eventuais pendências antes da instauração de medidas de ofício.
Fonte: RFB
COMO REGULARIZAR / PAGAR O INSS DE OBRA COM DESCONTO / REDUÇÃO?
A Receita Federal instituiu um benefício para incentivar o recolhimento correto do INSS sobre a mão de obra, combater a informalidade e fortalecer a proteção social no setor da construção civil, e que pode reduzir até 73% ou até mais do valor do INSS da OBRA.
Com planejamento e estratégias legais é possível pagar menos impostos.
COMO ECONOMIZAR INSS DE OBRAS?
A primeira dica é realizar um planejamento da obra, ainda na fase de projetos , pois a diferença de 0,01m² pode fazer o contribuinte pagar um imposto bem maior. No planejamento, com uma equipe especializada, já é possível saber todos os custos do INSS de OBRA, fazer os cadastros e as vinculações corretas junto aos sistemas da Receita Federal do Brasil – RFB (CNO, SERO, eSocial, DCTFWeb, e etc.) a fim de aproveitar os créditos dos impostos / contribuições e evitar cobranças acima do devido.
Na IN 2021/2021 da RFB, destaca-se a importância de apresentar documentos fiscais e informações para comprovação dos gastos reais da obra. Esses documentos ajudam a calcular com exatidão o custo da mão de obra e o valor a ser recolhido.
SEM PLANEJAMENTO
Exemplo:
Para uma obra nova de 357,95m², Pessoa Física, Unifamiliar, Alvenaria, VAU 01/2025, RS, sem considerar o uso de concreto usinado, argamassa usinada ou de massa asfáltica, sem considerar o uso de materiais pré-moldados ou pré-fabricados, sem considerar o Fator de Ajuste, se o Contribuinte declarar diretamente no sistema Sero, conforme as instruções do Aviso de Regularização de Obra – ARO, seria apurado pela Receita Federal do Brasil – RFB o valor aproximadamente de R$ 51.033,73 de INSS de OBRA a pagar!
COM PLANEJAMENTO
Se a obra do exemplo acima fosse planejada, com o uso de estratégias previstas na legislação incidente, considerando o tempo de construção de 12 meses, iniciando em Janeiro/2025 e terminando em Dezembro/2025, haveria possibilidade de reduzir aproximadamente 62% do valor calculado de INSS de OBRA a pagar, de R$ 51.033,73 para R$ 19.415,00. Desde que tenha planejamento estratégico e documentação comprobatória. Neste caso, resultaria uma economia de R$ 31.618,73. Isto porque existe alguns benefícios previstos na IN 2021/2021 da RFB em que é possível, após a realização de cadastros e vinculações corretas junto aos sistemas da Receita Federal do Brasil – RFB (CNO, SERO, eSocial, DCTFWeb, e etc.), aproveitar os créditos dos impostos / contribuições já pagos e evitar cobranças acima do devido.
Veja outros exemplos:
Dados da Obra: PF, Residência Unifamiliar, Alvenaria, RS, Sem Usinados, Sem Pré-Moldado, VAU 01/2025
| ÁREA | SEM ESTRATÉGIA | COM ESTRATÉGIA | ECONOMIA | % |
|---|---|---|---|---|
| 101 | 8.378,25 | 2.218,87 | 6.159,38 | 73,52 |
| 201 | 22.926,12 | 6.071,69 | 16.854,43 | 73,52 |
| 301 | 43.695,47 | 11.572,19 | 32.123,28 | 73,52 |
| 401 | 74.844,30 | 27.750,20 | 47.094,10 | 62,92 |
| 501 | 93.508,72 | 35.573,97 | 57.934,75 | 61,96 |
| 601 | 112.173,13 | 42.674,56 | 69.498,57 | 61,96 |
| 701 | 130.837,55 | 49.775,15 | 81.062,40 | 61,96 |
| 801 | 149.501,96 | 56.875,75 | 92.626,21 | 61,96 |
| 901 | 168.166,38 | 63.976,34 | 104.190,04 | 61,96 |
| 1001 | 186.830,79 | 71.076,93 | 115.753,86 | 61,96 |
SIMULAÇÃO GRATUITA
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Quanto antes começar ou regularizar, melhor. Pois, todo mês muda o valor do VAU, cada mês que passa há incidências de Juros, Multas e Correção Monetária (Selic).
