Quando chegar no final da construção da obra, para liberação do restante dos valores financiados, os Bancos, geralmente, solicitam que o Dono da Obra entregue a certidão de regularidade fiscal de obra de construção civil – CND.
A certidão de regularidade fiscal de obra de construção civil certifica a regularidade dos pagamentos de contribuições sociais referentes a uma obra inscrita no Cadastro Nacional de Obras (CNO) e regularizada pelo Serviço Eletrônico Para Aferição de Obra (Sero).
A certidão ficará disponível para emissão pela Internet após concluir os procedimentos de regularização da obra. Para emitir a certidão é necessário informar o número de aferição, composto pelo número de inscrição no Cadastro Nacional de Obra (CNO) seguido do número de ordem da aferição, informado pelo Sero.
Você sabia que é possível economizar de forma significativa no pagamento do INSS de obra 🏗️💰, mesmo que já esteja em fase de finalização da construção?
Muitas pessoas desconhecem os caminhos para reduzir legalmente os custos dessa obrigação tributária 📉⚖️, e acabam pagando valores muito acima do necessário. Imagine o impacto positivo que uma economia real poderia trazer ao seu orçamento 💵 ou ao planejamento de sua construção 🛠️! Neste artigo, vamos explorar as estratégias eficazes para pagar apenas o que é justo ✅, com base na IN 2021/2021 da Receita Federal do Brasil – RFB 🏛️, sendo que havaverá significativa economia mesmo que o pagamento seja realizado na fase final de construção.
É essencial entender que o INSS de obra é uma contribuição obrigatória vinculada à construção civil 🧱. Dessa forma, a pessoa física que executar obra de construção civil é responsável pelo pagamento de contribuições em relação à remuneração paga, devida ou creditada aos trabalhadores que lhe prestam serviços na obra, na forma e prazos aplicados às empresas em geral 📜🕒.
Essa contribuição incide sobre a mão de obra utilizada 👷♂️👷♀️ e sobre o custo da obra, conforme regulamentos da Receita Federal do Brasil – RFB, sendo obrigatório seu recolhimento para a obtenção do Certificado de Regularidade do INSS (CND) 🏢📄. No entanto, muitas vezes, valores indevidos são pagos a maior pelo contribuinte por falta de informação ou interpretação equivocada das normas 🤔.
Então, como economizar INSS de OBRAS de maneira lícita?
A primeira dica é realizar um planejamento da obra 📋, ainda na fase de projetos 🖊️, pois a diferença de 0,01m² pode fazer o contribuinte pagar um imposto bem maior 📈. No planejamento, com uma equipe especializada 👩💻👨💻, já é possível saber todos os custos do INSS de OBRA, fazer os cadastros e as vinculações corretas junto aos sistemas da Receita Federal do Brasil – RFB (CNO, SERO, eSocial, DCTFWeb, e etc.) a fim de aproveitar os créditos dos impostos / contribuições e evitar cobranças acima do devido 💡. Na IN 2021/2021 da RFB, destaca-se a importância de apresentar documentos fiscais 📑 e informações para comprovação dos gastos reais da obra. Esses documentos ajudam a calcular com exatidão o custo da mão de obra e o valor a ser recolhido 💰.
SEM PLANEJAMENTO 🚧
Exemplo: Para uma obra nova de 357,95m², Pessoa Física, Unifamiliar, Alvenaria, VAU 01/2025, RS, sem considerar o uso de concreto usinado, argamassa usinada ou de massa asfáltica, sem considerar o uso de materiais pré-moldados ou pré-fabricados, sem considerar o Fator de Ajuste, se o Contribuinte declarar diretamente no sistema Sero, conforme as instruções do Aviso de Regularização de Obra – ARO, seria apurado pela Receita Federal do Brasil – RFB o valor aproximadamente de R$ 51.033,73 de INSS de OBRA a pagar! 💸😰
PROFISSIONAIS DESPREPARADOS 🙅♂️
Entendemos como é frustrante e complicado 😞, chegar no final da Obra e ainda precisar pagar tudo isso para a Receita Federal do Brasil – RFB. Já atendemos diversas pessoas que chegaram desesperadas 😟, tendo que vender algum bem 🛒, ou adiar um projeto pessoal 🚫 para conseguir pagar o INSS de OBRA. Alguns contribuintes, após receber o Aviso de Regularização de Obra – ARO, imediatamente procuram outros profissionais para tentar resolver a demanda 🔍. Mas, na maioria das vezes, estes profissionais não são capacitados 😕, não possuem o conhecimento de toda a legislação que incide sobre a regularização do INSS de OBRA 📚, não conhecem os benefícios possíveis, e acabam simplesmente gerando o Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) 📄, cobrando uma taxa pelo serviço 💸 e fazendo o contribuinte pagar bem mais do que seria devido, se houvesse uma análise mais minuciosa de todas as informações.
EQUIPE MULTIDISCIPLINAR ESPECIALIZADA 👩💼👷♀️👨💻
Em nossa Equipe temos parceria com diversos Especialistas tais como: Arquitetos 🏠, Engenheiros 🛠️, Contadores 📊, Tributaristas ⚖️ entre outros profissionais para analisar cada caso a fim de obter sempre o melhor benefício e economia para nossos clientes 💡.
COM PLANEJAMENTO ✅
Se a obra do exemplo acima fosse planejada 📝, com o uso de estratégias previstas na legislação incidente 📖, considerando o tempo de construção de 12 meses 🕛, iniciando em Janeiro/2025 e terminando em Dezembro/2025, haveria possibilidade de reduzir aproximadamente 62% do valor calculado de INSS de OBRA a pagar, de R$ 51.033,73 para R$ 19.415,00. Desde que tenha planejamento estratégico e documentação comprobatória 📋. Neste caso, resultaria uma economia de R$ 31.618,73 💵🎉. Isto porque existe alguns benefícios previstos na IN 2021/2021 da RFB em que é possível, após a realização de cadastros e vinculações corretas junto aos sistemas da Receita Federal do Brasil – RFB (CNO, SERO, eSocial, DCTFWeb, e etc.), aproveitar os créditos dos impostos / contribuições já pagos e evitar cobranças acima do devido 🏛️.
PARCELAMENTO DO INSS DE OBRA 🔄
Dependendo do caso, se a OBRA já foi concluída 🏗️✅, e não foram realizados a arrecadação mensal devida 📆, ainda existe a possibilidade de parcelar o valor do INSS da Obra 📤💵.
ANÁLISE DE INFORMAÇÕES, LEGISLAÇÃO, FATORES E CIRCUNSTÂNCIAS 🧐📚
São várias os fatores e circunstâncias que influenciam o cálculo do INSS de OBRA 🏗️, tais como:
- se o DONO DA OBRA é Pessoa Física ou Jurídica 👤🏢;
- o tamanho da ÁREA DO IMÓVEL 📏🏠;
- DESTINAÇÃO (Casa Popular 🏡, Comercial 🏬, Conjunto Habitacional 🏘️, Galpão Industrial 🏭, Residência Multifamiliar 🏢, Residência Unifamiliar 🏠, Edifício de Garagens 🅿️);
- CATEGORIA (Obra Nova 🆕, Acréscimo ➕, Demolição 🚧, Reforma 🔧);
- TIPO DA OBRA (Alvenaria 🧱, Mista Madeira 🌲🧱);
- se é CONTRATO DE EMPREITADA total ou parcial 📜;
- FATOR SOCIAL, índice redutor aplicado pelo Sero à base de cálculo das contribuições incidentes sobre a remuneração da mão de obra utilizada na execução de obra de construção civil sob responsabilidade de pessoa física 🏗️📉;
- USO OU NÃO DE PRÉ-FABRICADO OU PRÉ-MOLDADO 🏗️, o componente ou a parte de uma edificação adquiridos prontos em estabelecimento comercial ou fabricados por antecipação em estabelecimento industrial de terceiros, para posterior instalação ou montagem na obra 🔩⚙️;
- VALOR ATUALIZADO UNITÁRIO (VAU), o valor utilizado pelo Sero para apuração do custo da obra conforme a destinação, na aferição indireta do valor da remuneração da mão de obra utilizada na execução de obras de edificação 📈🏠;
- CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB), o custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, divulgado mensalmente 📆, até o dia 5 (cinco) de cada mês, pelos sindicatos estaduais da indústria da construção civil (Sinduscon) 🏢, cujo cálculo deve ser feito com observância da NBR nº 12.721, de 2006, da ABNT, e que serve de base para avaliação de parte dos custos de construção das edificações 🏗️📊;
- ENDEREÇO DA OBRA 📍, o VAU e o Percentual de Usinados têm um valor diferente para cada Estado 📊;
- MEIS E AUTÔNOMOS: Se foi utilizado mão de obra de Microempreendedores Individuais (MEIs) 💼, Autônomos 🛠️, Construtoras 🏢, Pessoas com vínculo Celetista 👷♂️👷♀️ com o Dono da Obra ou com a Construtora;
- o REGIME TRIBUTÁRIO da Construtora 💰: Se é do Simples Nacional, se Possui algum Benefício previsto na Legislação (desoneração da folha de pagamento dependendo da atividade/setor 📜📉);
- ÁREAS COMPLEMENTARES, se são cobertas ou não 🏠🛠️;
- Remuneração da Mão de Obra Total (RMT) 🏗️💵;
- Custo da Obra por Destinação (COD) 💰🏘️;
- PERCENTUAIS DE EQUIVALÊNCIA 📊;
- FATOR DE AJUSTE 🛠️📉: Ainda que seja apurada diferença de remuneração, não haverá contribuições previdenciárias a recolher na DCTFWeb Aferição de Obras a ser enviada na conclusão da aferição de obra predial de responsabilidade de pessoa física 👷♂️📜, desde que sejam atendidas, cumulativamente, condições previstas na Legislação 📚⚖️;
- A existência de CONTABILIDADE REGULAR para todo o período de execução da obra de construção civil 🧾📊;
- Se houve DCTFWeb Aferição de Obras anterior 📑;
- Se a aferição da obra foi feita com ou sem vinculação ao habite-se da obra 🏠✅;
- DECADÊNCIA Total ou Parcial 📉⏳;
- MEMORIAL DESCRITIVO DA OBRA 📝🏗️;
- PROJETO ARQUITETÔNICO 🏢📐;
- DATA DE INÍCIO DA OBRA 📅;
- PRAZO DE PARALIZAÇÃO DA OBRA ⏸️📆;
- DATA DE TÉRMINO DA OBRA 📆✅;
- ALTERAÇÃO DE ÁREA OU DO PROJETO DURANTE A EXECUÇÃO ✏️🏗️;
- CADASTRO COMPLETO DE PROFISSIONAIS que emitiram recibo – eSocial 👷♂️📜;
- ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO 🏢📑;
- HABITE-SE 🏠✅, entre outros documentos 📋.
Após analisar todos estes itens 📚🧐, é possível fazer uma simulação ou revisão dos cálculos 📊✏️. Logo, diante da tanta complexidade e da quantidade de dados e informações que devem ser considerados, é recomendável que seja feito com o auxílio de especialistas no assunto 👨💼👩💼.
Com o auxílio de uma Equipe Especializada 👷♂️📋, é possível analisar todos estes fatores e circunstâncias e identificar oportunidades e estratégias, de acordo com a legislação 📚⚖️, e realizar os procedimentos corretos para aproveitar os créditos e reduzir ou zerar a base de cálculo do INSS 🏗️📉. Isso significa que, ao reunir os documentos e informações com planejamento ou estratégia 🗂️📑, você pode reduzir significativamente o valor a ser pago de INSS de OBRA 💵🏠.
SE VOCÊ FINANCIOU A CONSTRUÇÃO DA SUA CASA, SAIBA COMO FAZER PARA ECONOMIZAR NO FINAL DA OBRA. 🏗️📉
Se o Dono da Obra não pagou o INSS da OBRA e está na fase de finalização da construção, é possível recolher as contribuições devidas e Reduzir o Valor Final do INSS de OBRAS. Para isso, é necessário:
a) 📝 Inscrição no CNO: Cadastrar a obra no Cadastro Nacional de Obras;
b) 🖥️ Realizar as informações corretas e vinculações no e-Social;
c) 📤 Enviar a DCTF Web Mensal;
d) 💳 Emitir e pagar as DARFs;
e) 🏗️ Realizar a Aferição da obra de construção civil no SERO para fins de sua regularização perante a RFB, inclusive de obra executada sem utilização de mão de obra remunerada, que esteja ou não sujeita a averbação no cartório de registro de imóveis da respectiva circunscrição;
f) 📊 Realizar e conferir o cálculo das contribuições previdenciárias e das contribuições destinadas a outras entidades ou fundos incidentes sobre o valor da remuneração da mão de obra utilizada na execução de obras de construção civil, aferidas de forma indireta;
g) 📑 Realizar a emissão da Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais Previdenciários e de Outras Entidades e Fundos, por meio da Web, para fins de Aferição de Obras de construção civil (DCTFWeb Aferição de Obras); e
h) 📃 Realizar a prestação de informações necessárias para a emissão das seguintes certidões relativas à obra de construção civil aferida:
- Certidão Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União (CND) 🟢;
- Certidão Positiva de Débitos relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União (CPD) 🟠; ou
- Certidão Positiva com Efeitos de Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União (CPEND) 🟡.
i) 📜 Entre outros procedimentos previstos na legislação.
SOBRE NÓS 💼✨
Somos especialistas neste assunto! Se você ficou com alguma dúvida ou necessita de mais informações, estamos à disposição. 🤝💬
O que fazemos por você?
Na prática, cuidamos de tudo relacionado à regularização de INSS de Obras e à otimização de tributos:
- Inscrição no CNO 🏗️: Cadastramos sua obra no Cadastro Nacional de Obras, poupando seu tempo ⏳.
- Gestão do e-Social 💻: Incluímos todos os dados mensais sobre sua obra para que nada saia do lugar.
- Envio da DCTF Web Mensal 📤: Garantimos que a declaração dos valores devidos ao INSS seja feita sem erros ✅.
- Emissão de DARFs 💳: Organizamos as guias e documentos comprobatórios para apresentação à Receita Federal.
- Aferição da obra no SERO 🛠️: Conferimos os dados da sua obra para regularização.
- Emissão da CND 📄: Finalizamos o processo com a emissão da Certidão Negativa de Débitos, deixando você livre para focar no que realmente importa.
E não paramos por aí! 🚀
Também atuamos em:
- Restituição de créditos tributários 💰: Resgatamos valores pagos indevidamente para você.
- Recuperação de ISS de obras 🏢: Enfrentamos as prefeituras e recuperamos valores arbitrados indevidamente.
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| Área | Sem estratégia | COM ESTRATÉGIA | ECONOMIA |
| 101 | 8.165,45 | 2.218,87 | 5.946,58 |
| 201 | 22.343,84 | 6.071,69 | 16.272,14 |
| 301 | 42.585,68 | 11.572,19 | 31.013,48 |
| 401 | 72.943,38 | 27.750,20 | 45.193,18 |
Esta Simulação 🛠️📊 é baseada nas informações iniciais e os valores são aproximados.
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CONSIDERAÇÕES FINAIS 📝
Quanto antes regularizar, melhor ✅. Pois, todo mês muda o valor do VAU 📈. Se você está construindo 🏗️ ou já concluiu a sua obra 🏡, cada mês que passa há incidências de Juros 💰, Multas ⚠️ e Correção Monetária (Selic) 📉.
E por fim, é importante registrar que, como o Governo 🇧🇷 está sempre querendo arrecadar cada vez mais para fechar as contas 🏦, a RFB poderá, a qualquer momento, modificar as regras ⚖️, os critérios 📝, ou até mesmo revogar esses benefícios 🚫. Por isso, hoje ⏳, é um bom momento de aproveitar a oportunidade 💡!