A holding imobiliária é aquela que tem por objetivo deter e/ou explorar patrimônio imobiliário da família; para isso, o patriarca confere seus bens para a pessoa jurídica que passa a ser a titular deles. Quando os imóveis pertencem a mais de uma pessoa, a constituição da holding implica a descontinuidade do condomínio então existente, e os proprietários dos imóveis recebem participações na holding. [9]
Titulares de patrimônio relevante estão empolgados com a utilização de holding imobiliária familiar como planejamento patrimonial e sucessório e como ferramenta para maior eficiência tributária.
Infelizmente este oba-oba generalizou um serviço que deveria ser realizado artesanalmente por profissionais capacitados, multidisciplinares e antenados com a dinâmica das relações empresariais.
Não são raros os casos de organizações societárias arquitetadas sem qualquer estudo e de forma comoditizada que levaram as autoridades tributárias a intepretações de que a estrutura caracterizou simulação ou abuso de direito.
Mais ainda, as pessoas jurídicas que detêm o patrimônio do patriarca e que foram criadas sem observância das exigências, conceitos e jurisprudência sobre sucessão, herança e vocação hereditária são desqualificadas na abertura da sucessão.
Outra questão corriqueira e que atrapalha sobremaneira a perenização das holdings patrimoniais é esquecer de levar em consideração a composição e a relação familiar do patriarca para a elaboração do contrato/estatuto social e do acordo de sócios.
Sem essas informações é impossível a formalização de regras claras para a entrada de herdeiros e sucessores, os critérios de apuração de haveres e a forma de pagamento, a possibilidade ou não de parentes por opção serem administradores ou sócios, hipóteses de saída por justa-causa, critérios para remuneração dos administradores etc.
Em outras palavras, a holding imobiliária em vez de ser a solução para os problemas passa a ser fonte de frustrações com a exposição do patrimônio do empresário e a perda de dinheiro.
Por isso, diversas medidas para a constituição e também para a operacionalização das holdings imobiliárias são necessárias. Apenas formalizar a abertura da pessoa jurídica é insuficiente, inseguro e pode custar caro.
A primeira medida salutar é utilizar a holding patrimonial familiar efetivamente para centralizar e organizar a gestão financeira dos imóveis da família, evitar o condomínio dos bens e mitigar os riscos de desentendimentos e despesas decorrentes de inventário.
Aí está, em teoria, a substância econômica (“business purporse”) que torna o ato eficaz para os órgãos fiscais. Em teoria, porque não basta dizer, faz-se necessário dar aplicabilidade por meio de documentos idôneos e ações dos gestores das holdings.
E não é só. O patriarca, além de informar a sua intenção e as particularidades da sua família, deve indicar ao profissional contratado todo o seu patrimônio, discriminando origem, data de aquisição, valor de aquisição, destinação do bem e seu valor de mercado.
Essas informações são preciosas para que o consultor possa decidir os bens que comporão o patrimônio da holding, por qual valor serão transferidos, em quais contas serão aplicados contabilmente, a forma de transferência, tipo societário, opção tributária etc.
Ademais, no curso das operações da holding poderão ser realizadas compras e vendas de imóveis, locação, arrendamento, permutas, incorporação imobiliária dentre várias outras formas de transação. Essas operações precisam ser formalizadas com cláusulas específicas que municiem o empresário caso haja algum questionamento das autoridades fiscais.
A título de exemplo, é comum a Receita Federal autuar holdings imobiliárias optantes pelo regime do lucro presumido que em uma operação de venda de imóvel oferece a receita bruta para fins de tributação -tributação aproximada de 6,75 % calculado sobre o valor da venda- quando, sob o ponto de vista da autoridade fiscal, deveria ter apurado ganho de capital, cuja alíquota aproximada é de 34% sobre o ganho de capital.
Neste exemplo, se o empresário possuir documentação idônea, demonstrando que o imóvel esteve disponível para venda desde a sua incorporação e tiver adotado atitudes proativas neste sentido, fica muito mais fácil defender a legitimidade/legalidade da operação.
Caso contrário, as chances de êxito são mínimas e o contribuinte terá que recolher a diferença, acrescida de multa e atualização monetária.
Enfim, são tantas as peculiaridades que é impossível adotar a mesma estrutura para todos como vem sendo feito nos últimos anos. Cada um tem a sua própria estrutura familiar, o seu próprio objetivo de vida, o seu próprio patrimônio, os seus medos e as suas inseguranças.
Portanto, o emprego de holdings imobiliárias familiares é uma operação lícita em sua forma, mas para que seja eficaz é necessário que tenha propósito negocial.
Por isso, é necessário que se crie rotinas operacionais com a elaboração de contratos específicos para cada tipo de operação a que os imóveis da holding estejam vinculados, o arquivamento correto de todos os documentos e comprovantes; a atualização do cadastro da holding nos órgãos administrativos; a formalização das decisões em ata e, caso haja necessidade de dar publicidade a terceiros, a averbação na Junta Comercial; a emissão mensal das principais certidões de regularidade; e o apoio de profissionais na tomada de decisões estratégicas.
ITBI na Transferência do Imóvel para a Holding Imobiliária
A transferência de imóvel para holding imobiliária em realização de capital implica, necessariamente, o pagamento de ITBI. (art. 156, § 2.º, II, da CF)
As autoridades fiscais, em regra, cobram o pagamento do ITBI até o último dia útil do mês subsequente ao arquivamento na junta comercial e não da data do registro da alteração contratual na matrícula do imóvel, como de fato deveria ser, já que a propriedade de bens imóveis se consolida com o registro do título translativo em sua matrícula no cartório de registro de imóveis competente.
Tributação da Holding Imobiliária na Sucessão
Com relação a sucessão nas holdings imobiliárias familiares, o patriarca pode antecipar a sucessão por meio de doações das ações ou quotas, arcando com o ITCMD e, se for o caso, IR.
Nessa hipótese, o patriarca, para que não perca o comando sobre a holding e, por conseguinte, a autonomia dos bens que integram o seu patrimônio, pode doar aos seus filhos apenas a nua propriedade das quotas ou ações, reservando para si o usufruto vitalício, inclusive, retendo os direitos econômicos (receber dividendos) e políticos (votar). Nesse caso há também o desmembramento do ITCMD, pagando-se uma porcentagem do imposto na nua propriedade (momento da liberalidade do doador) e o restante na consolidação da propriedade plena (falecimento do patriarca). Necessário, nesse caso, observar a respectiva legislação.
Uma vantagem na doação das ações ou quotas, ainda em vida, é que, via de regra, os Estados para chegarem à base de cálculo do ITCMD levam em consideração o valor patrimonial da empresa, caracterizado pelo valor do seu patrimônio líquido.
Como o patriarca, também em regra, transfere os imóveis para a holding imobiliária pelo valor histórico para não recolher IR, o patrimônio líquido da holding, na prática, é próximo ao valor do seu patrimônio líquido, observados fatores que fazem o patrimônio líquido oscilar (v.g. capital social, reserva de lucros, reserva de capital etc.).
Se o patriarca optasse por doar em vida os imóveis diretamente, o ITCMD teria como base o valor de mercado dos bens, como já estudado nos tópicos antecedentes.
De qualquer forma, existem legislações especificando que a base de cálculo do ITCMD na hipótese de doação de quotas ou ações de holdings imobiliárias levará em conta o acervo de bens que compõem o seu patrimônio, os quais serão levados a valor de mercado como se a doação fosse diretamente dos imóveis e não de quotas ou ações.
Tributação na Locação de Imóveis Pela Holding Imobiliária
Caso a holding imobiliária adote o regime do lucro presumido e tenha por objeto a locação de imóveis próprios, há uma economia tributária relevante em relação a pessoa física.
Isso porque, a locação de imóveis diretamente pela pessoa física implica IR progressivo de até 27,5% sobre os rendimentos. Enquanto na pessoa jurídica a presunção de lucro é de 32%, incidindo, sobre esta porcentagem, (a) 15% de IR, mais adicional de 10%, sobre o que ultrapassar R$ 60.000,00 no trimestre; e (b) 9% de Contribuição Sobre o Lucro Líquido (CSLL). Além disso, incide 0,65% PIS e 3% de COFINS, ambos calculados sobre a receita e pago mensalmente, totalizando uma tributação, à grosso modo, de 11,33% a 14,53% sobre o faturamento da holding imobiliária.
Tributação Na Venda de Imóvel Pela Holding Imobiliária
A venda de imóveis pela pessoa física implica a incidência de IR sobre a diferença positiva entre o valor declarado e o valor de venda do imóvel, com observância de todos as isenções e benefícios tributários.
No caso de holding imobiliária, a depender da aplicação contábil do imóvel pode ser mais benéfico vendê-lo pela pessoa jurídica do que pela pessoa física. Faz-se necessário, contudo, fazer cálculo, observar a legislação, os benefícios tributários e o propósito da operação para que não seja caracterizada como simulação pelas autoridades fiscais.
Nesse cenário, se o imóvel a ser alienado estiver aplicado no estoque da holding imobiliária a presunção para fins de apuração do IR (15%, mais adicional de 10%) é de 8% e para a CSLL (9%) é de 12%, e para o PIS (0,65%) e COFINS (3,0%) o valor da venda. Incide, nesse caso, uma tributação aproximada de 6,73% sobre a venda.
Agora, se o imóvel a ser alienado não estiver disponível para venda, estando contabilizando no ativo não circulante, haverá uma tributação aproximada de 34% (25% de IR mais 9% de CSLL) sobre a diferença positiva.
